LA MAYORÍA de los compradores y vendedores con los que hablo estos días siguen mencionando la posibilidad de una recesión inminente. ¿Cómo podrían no hacerlo?

Solo mire las noticias y hay recordatorios diarios de vientos en contra económicos, incluso en la industria de bienes raíces.

Probablemente conozca el ejercicio: la inflación y el aumento de las tasas de interés, la amenaza de recesión, la guerra en Ucrania y las tensiones con China.

Al mismo tiempo, sigue habiendo mucho optimismo en el mercado inmobiliario español y en la economía en general de que los problemas actuales son a corto plazo y temporales.

¿Qué versión de la realidad es cierta y qué significa para el mercado inmobiliario de la Costa del Sol? ¿Debemos ser optimistas o pesimistas?

Comencemos con las malas noticias. La inflación ha aumentado debido a una serie de factores. Algunos son el resultado de Covid y el daño a las cadenas de suministro tras el levantamiento de las restricciones. Otros por gastos inflacionarios mientras intentan evitar que las economías se llenen y lleven a la gente a la bancarrota.

Por supuesto, la guerra también está teniendo un impacto en los costos del combustible y, para tratar de restablecer el equilibrio de la economía, los bancos centrales de todo el mundo han aumentado repetidamente las tasas de interés este año.

Ya sea que funcione o no, las subidas de tipos tienen un impacto significativo en el mercado de la vivienda, especialmente porque deprimen la demanda al aumentar el coste de los préstamos.

Hay más malas noticias cuando miras la base de clientes en la Costa del Sol, por ejemplo, Suecia, que representa el 14% de los compradores en la provincia de Málaga.

EL CASO DE SUECIA

En Suecia, las tasas hipotecarias a 10 años están ahora entre 4,44% y 4,9%.

Para un préstamo de 200.000 €, eso significa 1111 €/mes en pagos de deuda.

Un gran salto en un año en el que se disponía de la misma hipoteca al 1,5%, resultando en pagos por debajo de los 800€/mes.

Y las tasas de interés suecas siguen aumentando y se espera que las tasas alcancen al menos 3,5% a 4%.

Con la prima que los bancos cobran por encima de la tasa preferencial, las tasas hipotecarias podrían alcanzar el 6% antes de que finalicen las alzas.

Como resultado, los precios y las ventas de viviendas en Suecia se están desplomando en respuesta. Los precios de las viviendas han bajado más del 11% desde marzo. El Riksbank pronostica que la caída de precios continuará hasta en un 19,9% desde su punto máximo a fines de 2023.

La razón es clara: los suecos están muy endeudados con una relación entre deuda e ingresos netos de poco más del 200 %. De hecho, todos los países escandinavos tienen una relación deuda-ingreso muy alta.

El único otro país en la misma liga es Holanda, con una relación deuda-ingresos del 222%.

También ha habido aumentos de precios insostenibles, con Suecia registrando un absurdo 32% desde 2019, mientras que los Países Bajos han subido un 40%.

The Economist recientemente hizo sonar la alarma sobre este desequilibrio entre la deuda y los ingresos y el crecimiento insostenible de los precios. “Las crisis de vivienda y las recesiones precedidas por este tipo de acumulación de deuda tienden a ser más severas. Con los bancos centrales elevando las tasas de interés a su ritmo más rápido en más de cuatro décadas, los países ahogados en deuda hipotecaria enfrentarán una vez más consecuencias desagradables”.

UN POCO DE SOL ESPAÑOL

Pero no se asuste. Ahora las buenas noticias.

Aquí en España el mercado inmobiliario, que sufrió una de las peores crisis del mundo occidental en 2008-2014, está mucho mejor.

La experiencia de esta crisis ha impactado el comportamiento de vendedores y compradores, así como el mercado en general, convirtiéndolo en uno de los más resistentes de Europa.

La deuda de los hogares es ahora menos de la mitad de la de Suecia y los Países Bajos. De hecho, entre 2010 y 2020 cayó un 50% hasta poco más del 100% de la renta neta disponible.

Además, cuando el mercado se recuperó de una crisis en 2015 que vio caer los precios en un desastroso 37%, los españoles comenzaron a cambiar a hipotecas de tasa fija. Esto aseguró que estuvieran protegidos de las mismas fluctuaciones en las tasas de interés que estamos presenciando hoy.

Alrededor del 72% de las hipotecas ahora son de tasa fija, en comparación con casi el 100% de las hipotecas de tasa ajustable justo antes del colapso.

Por el contrario, en Finlandia el 96 % de los nuevos préstamos para la vivienda tienen tipos de interés variables, mientras que en Suecia el 48 % de los nuevos préstamos no tienen tipos de interés variables.

Además, los precios españoles nunca se han recuperado por completo de la última crisis y en su mayoría todavía están muy por debajo del pico de 2007.

Incluso con la recuperación posterior a Covid, los precios aumentaron solo un 5,5%. En otras palabras, los precios inmobiliarios suecos han subido casi seis veces más.

Existe consenso en que los aumentos de precios en España disminuirán en los próximos dos años a medida que se resuelvan los problemas económicos. Y también hay acuerdo en que España lo hará mejor que la mayoría.

Sin embargo, no se sabe exactamente qué significa eso.

Bankinter espera que los precios caigan un 3% el próximo año y luego un 2% en 2024. ING, por otro lado, espera que los precios suban un 1% en 2023, luego de subir un 7% en 2022.

Eso todavía significa un recorte de precios real, ya que ING espera que la inflación caiga al 4,4% en 2023; es decir, una caída de 3,4% en los precios reales.

Eso es definitivamente mejor que la caída promedio del 9% en los precios que el Banco Central Europeo espera para toda la eurozona.

En el Reino Unido, los analistas de mercado esperan que los precios de la vivienda caigan entre un 5% y un 10% solo durante el próximo año.

El mercado inmobiliario español está estructuralmente mejor posicionado que la mayor parte de Europa.

Hay otros elementos a considerar también. Por ejemplo, es probable que las tasas de interés en España se mantengan significativamente más bajas que en otras jurisdicciones, probablemente hasta un 3,6 % para las tasas fijas y un 4,1 % para las tasas variables, antes de estabilizarse (según ING).

En comparación, las tasas hipotecarias de tasa fija en Suecia están aumentando a más del 5 % y las del Reino Unido también se mantendrán entre el 5 % y el 6 % durante los próximos dos años.

Eso hace que sea más barato pedir prestado dinero español para personas de esos dos países, y las viviendas e hipotecas más baratas de España podrían ofrecer una alternativa a los mercados internos más volátiles. Ojala.

También es bueno que la junta haya hecho de la región un destino turístico más atractivo al eliminar el impuesto sobre el patrimonio que penaliza a los extranjeros con propiedades en el extranjero.

En conclusión, creo que hay muchas razones para seguir siendo optimista. Espero que las propiedades inmobiliarias de la Costa del Sol, particularmente en el extremo superior del rango de precios, tengan poco impacto en comparación con el norte de Europa. Y aunque los aumentos de precios se moderarán, es poco probable que veamos una caída significativa. ¡Así que la estabilidad y el sol son mis principales conclusiones este año!