EN nuestro actual clima de inestabilidad, muchas personas tienen muchas preguntas sobre el mercado inmobiliario español y lo que significa para ellos. ¿Deberían vender ahora antes de que bajen los precios? ¿Deberían esperar hasta que los precios bajen antes de comprar? ¿Caerán los precios en absoluto? ¿Y estamos ante otra crisis como la de 2008?

La respuesta corta es que este no es un «2008 diferente» por muchas razones. Dejame explicar.

Un agente inmobiliario cínico en la Costa del Sol podría inspirarse en la película de la obra maestra de David Mamet Glengarry Glen Ross, en la que Alex Baldwin destila su conocimiento del negocio inmobiliario en el famoso acrónimo ABC – Always Be Closing. Sin embargo, hay un nuevo acrónimo, UBC – (Ucrania, Brexit, Covid) al que le agregaría dos I, Inflación y Tasas de Interés (¿UBIIC?), que amenazan con hacer estallar el auge actual… ¿o no?

En el contexto aparentemente negativo de UBC, el mercado inmobiliario en la Costa del Sol ha visto niveles récord de transacciones y los precios también han subido en algunos lugares. Por ejemplo, en Marbella y Estepona estamos viendo aumentos de ventas en comparación con el primer trimestre de 2019 (el último trimestre comparable sin restricciones de Covid) del 57% y 102% respectivamente. En el conjunto de la provincia de Málaga, los precios subieron un 7,6% interanual, al menos al ritmo de la inflación general.

TASAS DE INTERÉS E INFLACIÓN

No obstante, la especulación ha persistido en las noticias y en la mente de muchas personas acerca de las dos I, la inflación y las tasas de interés, y si esto significará problemas para el mercado de la vivienda. EE. UU. ya ha visto cómo las tasas de interés tienen un impacto negativo en el mercado inmobiliario de EE. UU., donde las transacciones han disminuido.

Allí, los tipos de interés de las hipotecas a tipo fijo se han disparado desde el entorno del 3% hasta algo menos del 6% (en España, las hipotecas a tipo fijo siguen estando algo por encima del 2%). Como era de esperar, esto está teniendo un impacto tanto en las ventas como en los precios, ya que las tasas de interés más altas significan que los hogares pueden endeudarse menos. Aquí en la Costa del Sol, es probable que los efectos de la inflación se sientan más fuertemente a corto y mediano plazo en el aumento de los costos de construcción nueva. Esto tendrá un impacto menos inmediato en las casas de segunda mano donde el costo ya está ‘costurado’. Sin embargo, si necesita remodelar una casa de segunda mano, la subida de la inflación se sentirá.

Aparte de la incertidumbre de cómo podría escalar el conflicto en Ucrania, el impacto más inmediato es impulsar varias fuerzas inflacionarias, en particular los costos de combustible, que luego amplificarán las presiones alcistas. Esto, a su vez, afectará más a los precios de las nuevas construcciones. En cuanto al Brexit, si bien ha contribuido a una disminución de los compradores de viviendas del Reino Unido en España, la mayor caída porcentual en todas las compras de viviendas en el extranjero ocurrió antes del Brexit.

En 2015, los británicos representaron en torno al 22,5% de las compras de viviendas extranjeras en España. A principios de 2018, es decir, antes del Brexit, este valor había caído por debajo del 15 %. Los británicos ahora representan alrededor del 12% del mercado. Sin embargo, durante el mismo período, los alemanes aumentaron de alrededor del 7 % a casi el 10 %, y tanto los marroquíes como los suecos aumentaron de alrededor del 2 % al 6 % de los compradores de viviendas extranjeros.

Estos porcentajes también ocultan el hecho de que los compradores de todos los principales países compradores se han recuperado en las ventas totales. El Reino Unido todavía está por debajo de su pico de 2016, pero si las tendencias actuales continúan, volverá a las cifras de ventas anteriores dentro de dos años. Así que estamos viendo una combinación de indicadores, lo que puede ser confuso. Con eso en mente, me gustaría proponer un nuevo acrónimo para ayudar a comprender las tendencias actuales y tener cierto poder predictivo, DSC. Veamos cada uno de estos.

D SIGNIFICA DEUDA

Las cifras de las tasas de interés de EE. UU. citadas anteriormente provienen de un artículo reciente en The Economist. Este artículo ha señalado que si bien hay vientos en contra en el mercado estadounidense, el panorama es muy diferente al de la última crisis. Como señala el autor, «el valor total de la deuda hipotecaria es aproximadamente el 65% de los ingresos de los hogares, en comparación con casi el 100% en 2007».

Lo mismo ocurre en Europa, y en España en particular, donde los bancos han aprendido las lecciones de la última crisis a las malas, limitando el crédito a niveles razonables. De hecho, mi experiencia de primera mano es que muy pocos compradores en la Costa del Sol utilizan una hipoteca a menos que sea por motivos fiscales.

Además, la mayoría de los propietarios de viviendas con hipotecas están vinculados a hipotecas de tasa fija extremadamente bajas. Los números lo demuestran. Según el Colegio de Registradores de la Propiedad, alrededor del 60% de los compradores de vivienda en Andalucía tienen hipotecas a tipo fijo. Este es un cambio masivo con respecto a antes de 2007, cuando prácticamente el 100% de los titulares de hipotecas tenían hipotecas de tasa ajustable.

Por esta razón, aunque el BCE suba los tipos de interés en línea con los de EE. UU., no veremos impagos masivos como en 2007. Eso significa que el mercado no se verá inundado con ventas forzadas a precios de ganga. Además, el coste de la vivienda para los propietarios ha pasado de más del 50% antes de la crisis a un 30% estable y sostenible en Andalucía. Los españoles también tienen ahora mayores niveles de ahorro y, en general, menores cargas de deuda. Así que no espero una avalancha de nuevos objetos en el mercado por mucho tiempo todavía. Lo que lleva a nuestra siguiente carta:

S ES PARA SUMINISTRO

Los efectos negativos de la baja oferta están bien documentados y conducen a la inflación de muchos tipos de activos, desde automóviles usados ​​hasta bienes raíces residenciales. La oferta en el mercado inmobiliario de Marbella es un gran problema. Solía ​​​​ser que el 5% del stock estaba disponible para cada desarrollo, lo que brindaba a los compradores una opción razonable. En el mercado actual, hemos bajado al 1-2 % de disponibilidad de existencias en muchos desarrollos y, por las razones anteriores, parece probable que el panorama se mantenga así durante algún tiempo. Básicamente, tiene una situación combinada de vendedores que no venden mientras la demanda continúa aumentando.

Uno de los efectos del conflicto de Ucrania fue aumentar el interés de los escandinavos por comprar una segunda vivienda en Andalucía “por si acaso”. Esto refuerza una tendencia ya imperante en el mercado que ha llevado al crecimiento de una importante comunidad escandinava en la Costa del Sol y Alicante.

C SIGNIFICA COVID

Lo más importante es que Covid ha cambiado drásticamente el mercado inmobiliario ya que ha habido grandes cambios demográficos tanto en el trabajo como en la vivienda. Muchas empresas están descubriendo que sus empleados, después de haber probado los frutos exóticos de la libertad, son reacios a cambiar su nuevo estilo de vida de trabajo desde casa. Según los estudios, alrededor del 18 % de los trabajadores de la UE ahora trabajan desde casa. En España, el número de teletrabajadores ha superado los 1,7 millones.

El cambio de estilo de vida provocado por la pandemia ha sido nada menos que una revolución cultural, similar a la producción en masa de automóviles y el cambio concomitante en la forma en que la gente vive y trabaja (piense en los suburbios estadounidenses). La creencia de que este cambio es solo temporal parece equivocada, como lo confirma la gran cantidad de compradores de estilo de vida que acuden en masa a España. Esta es una tendencia que continuará y se verá amplificada por la introducción de una ley de nómadas digitales en España para facilitar mucho el traslado a España para el trabajo remoto.

Hace una década, la mayoría de los compradores eran compradores de casas de vacaciones que pasaban el verano o algunas semanas al sol en el invierno. Hoy en día, muchos compradores son compradores de estilo de vida. Estas son personas que quieren cambiar radicalmente sus vidas pasando cada vez más tiempo al sol, viviendo y trabajando desde casa o administrando su negocio de forma remota.

DE DSC A USP

De vuelta a nuestro punto de partida. Hay muy buenas razones para estar preocupados por el estado del mundo y, para nuestros propósitos, su impacto potencial en el mercado inmobiliario. Sin embargo, muchos de estos temores se derivan de la creencia errónea de que el momento actual es paralelo a la crisis de 2008.

Además de las estadísticas, creo que la PUV (Propuesta Única de Venta) de nichos de estilo de vida como la Costa del Sol significa que seguirán atrayendo a un número significativo de compradores de estilo de vida; Jubilados, nómadas digitales, emprendedores de nueva creación y más. Como lo demuestran las ventas actuales y el interés de los compradores, estos hermosos nidos de sol resistirán las tormentas que se avecinan y seguirán siendo refugios soleados y prósperos.

Por supuesto, ¿cómo puede esperar que un agente de bienes raíces se mantenga todo menos confiado (ABC)? El tiempo dirá si mi optimismo está justificado. Pero con un número récord de turistas previsto para este verano y los hoteles en la Costa del Sol funcionando al 100 % de ocupación, muchas más personas descubrirán el encanto del estilo de vida español y elegirán quedarse mucho tiempo después de sus vacaciones.

Puede ponerse en contacto con Adam Neale en terrameridiana.com.

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