En un momento en que el cambio climático se está acelerando y España se enfrenta a una sequía, la UE está modificando su Directiva de Eficiencia Energética de los Edificios (EPBD) para hacer que los edificios sean neutros en carbono.

Esto podría causar problemas a las personas que buscan vender o alquilar su propiedad en España en los próximos años, ya que los requisitos de calificación energética se vuelven más exigentes.

La legislación EPBD no es nueva. Se introdujo por primera vez en 2002 y desde entonces se ha actualizado varias veces, la más reciente en 2018. Como sabe cualquiera que haya comprado, vendido o alquilado una propiedad, requiere que todos los edificios, incluidas las propiedades residenciales, tengan un Certificado de Eficiencia Energética (EPC). cuando se construyan, vendan o alquilen. Esto requiere la visita de un profesional inmobiliario que pueda evaluar su edificio y proporcionar la certificación correspondiente.

El EPC clasifica la eficiencia energética en una escala de la A a la G, siendo A la más eficiente y G la menos eficiente. Se tienen en cuenta factores como el aislamiento, la calefacción, la ventilación y la iluminación.

El plan es reducir a cero los edificios residenciales existentes para 2050. La Comisión Europea propone que las viviendas existentes se renueven para lograr un estándar mínimo de eficiencia energética de F en 2030 y E en 2033 (mientras que muchas ahora podrían alcanzar G).

Francia ya tiene una prohibición de alquilar propiedades intensivas en energía. En Bélgica, los propietarios que no renuevan sus propiedades ineficientes se enfrentan a sanciones administrativas y a la prohibición de indexación de alquileres (la prohibición de aumentos de alquileres).

¿Es este el futuro en España, donde hay muchos cortijos con corrientes de aire y casas adosadas con techos de gasa?

Estandarización de calificaciones

La CE dice que quiere estandarizar las calificaciones energéticas en todos sus estados miembros. La peor categoría, G, representaría entonces exactamente el 15% de los edificios con peor desempeño en el parque nacional de edificios.

El plan se propuso por primera vez en diciembre de 2021, después de que ocho estrategias nacionales de renovación de edificios presentadas por los estados miembros no cumplieran con los requisitos de la CE.

Esto puede recordarle la introducción de distintivos medioambientales para vehículos en España, que delimitan zonas medioambientales (LEZ) y zonas de cero emisiones (ZEZ) en las principales ciudades, otra directiva de la UE.

El agente inmobiliario granadino Mathew Wood señala que «alrededor del 80% del parque de viviendas de España no cumple con las normas».

Esto es claramente problemático para España, especialmente cuando estas regulaciones se introducen con una publicidad previa insuficiente. Ya hay llamadas para una serie de exenciones y optimizaciones para propiedades más antiguas.

El impacto en España

Salvo que las excepciones estén reguladas por ley, el impacto potencial en España, y en particular en las zonas rurales, es significativo. Piense en las miles de fincas y casas adosadas construidas con estándares deficientes. El antiguo parque de viviendas se construyó teniendo en cuenta la eficiencia energética. Como resultado, las propiedades pueden recibir una calificación EPC (G) baja.

Hay otros problemas. Por ejemplo, en el caso de una ‘herencia’, ¿quién sería responsable de una renovación importante, cuando el padre muere y cinco hermanos heredan conjuntamente la casa familiar y deben venderla para poder compartir los fondos?

Con el tiempo, podría volverse cada vez más difícil para los propietarios vender viviendas ineficientes desde el punto de vista energético a medida que los compradores se vuelven más conscientes de la legislación. Los compradores pueden desanimarse por las preocupaciones sobre la reventa, o simplemente no quieren una casa con facturas de servicios públicos por encima del promedio, o el calor de una estufa de leña que sube directamente por la chimenea. El uso de combustibles fósiles se eliminará de todos modos.

Aunque las normas de eficiencia energética no se aplican (actualmente) de forma retroactiva a las propiedades antiguas, España ya tiene normas de construcción más estrictas. El país implementó la EPBD a través de su Código Técnico de la Edificación (CTE). El CTE define los requisitos de eficiencia energética de los edificios, incluido el sistema de calificación EPC.

Según el CTE, todos los edificios nuevos deben cumplir con los requisitos mínimos de eficiencia energética, y cuando un edificio se vende o alquila, se debe presentar un EPC al comprador o inquilino.

El CTE también establece que las reformas o reformas importantes en un edificio deben cumplir unos requisitos mínimos de eficiencia energética. Tu reforma debe incluir medidas de mejora como la instalación de aislamiento, sistemas de calefacción o refrigeración energéticamente eficientes o paneles solares. Si desea cambiar el uso de su propiedad, podría enfrentar una factura considerable.

Sin embargo, España también ofrece incentivos financieros para mejoras en la eficiencia energética, como subvenciones y créditos fiscales. Vale la pena consultar con su ayuntamiento para ver si puede obtener ayuda.

¿Existe la posibilidad de que los cambios no ocurran?

Estate Mathew Wood señala que el problema del parque de viviendas antiguas en España es tan agudo que habrá excepciones. El arquitecto Julián Domínguez Arenas agrega que el gobierno necesita dinero de los impuestos a las transacciones de bienes raíces para no destruir el mercado. Sin embargo, es poco probable que la legislación se estanque.

El proyecto de texto de la EPBD se votará en la reunión mensual del Parlamento Europeo del 13 al 16 de marzo. Una vez adoptado, formará la base para las negociaciones con el Consejo Europeo antes de ser finalizado.

La EPBD se convierte entonces en un marco que los Estados miembros de la UE deben incorporar a sus leyes nacionales. Cada estado miembro tiene cierta flexibilidad, pero los principios básicos siguen siendo los mismos. Un poco como la regla de la calcomanía en el parachoques: todos los estados miembros deben aplicarla o habrá sanciones.

Dado que la EPBD es parte del esfuerzo más amplio de la UE para reducir las emisiones de carbono, podría volverse aún más estricta con el tiempo, en lugar de debilitarse.

Entonces, si está considerando vender, es hora de comenzar a pensar en cómo puede mejorar la calificación energética de su propiedad, ahora, no más tarde.

Medidas sencillas para elevar tu certificado energético en una letra
Instale una estufa de pellets en lugar de su estufa de leña.
Instalar paneles solares para generar energía.
Aísle el techo, las paredes y el piso, en ese orden.
Actualice el vidrio de sus ventanas (a doble acristalamiento) y reemplace las puertas viejas.

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